ترميز ملكية العقارات في دبي: فكر عصري جديد للاستثمار العقاري

الكتّاب

David Yates

Partner, Head of Digital & Data

d.yates@tamimi.com View LinkedIn Profile

Mohammed Kawasmi

Partner

m.kawasmi@tamimi.com View LinkedIn Profile

Kirsty de Sousa

k.sousa@tamimi.com View LinkedIn Profile

Translated by Vincent Percival

v.percival@tamimi.com View LinkedIn Profile

تواصل دبي مسيرتها في تبنّي الابتكار، ومن بين أبرز مظاهره الترميز (Tokenisation) وهو عملية تحويل حصص الملكية في الأصول إلى رموز رقمية (Tokens) تُحفظ على سلسلة الكتل (Blockchain). وفي القطاع العقاري، من شأن الترميز أن يجعل الاستثمار العقاري أكثر سهولةً في الوصول إليه وأيسر في عمليات البيع والشراء وأسرع في إتمام المعاملات، مع الحفاظ في الوقت ذاته على المعايير القانونية المعهودة في واحدة من أكثر الأسواق العقارية تطورًا عالميًا. غير أن هذه الفرصة تنطوي على تحديات تنظيمية وهيكلية قانونية وتنفيذية يتعيّن على المستثمرين ورعاة المشاريع دراستها بعناية.

يقوم الترميز في أساسه على الفصل بين المنافع المالية المرتبطة بملكية العقار والإجراءات الورقية والعمليات القانونية التقليدية. فعوضًا عن نقل الملكية القانونية الكاملة، يُتاح لراعي المشروع إصدار رموز رقمية تُخوّل حامليها حقوقًا في الدخل وعائدات التصرف واتخاذ القرار بشأن عقار محدد أو محفظة عقارية. وقد تمثّل هذه الرموز حصصًا كسرية من الملكية، مما يُتيح استثمارات بقيم أدنى ويُوسّع قاعدة المشاركين. ويتسق هذا التوجه في دبي مع الجهود الرقمية المتواصلة في إدارة الأراضي واهتمام الإمارة بالأصول الافتراضية، دون أن يُغني ذلك عن ضرورة اعتماد هياكل قانونية محكمة. وعمليًا، تعتمد أغلب النماذج التطبيقية على شركة ذات غرض خاص تحوز الملكية القانونية للعقار وتكون مُسجَّلة لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي، فيما يحتفظ المستثمرون برموز تمثّل حصصًا أو حقوقًا في أرباح تلك الشركة. وبذلك يُعدّ الرمز إثباتًا لمطالبة تعاقدية أو حق ملكية، بينما يظل سند الملكية الأصلي مُسجّلاً في السجل العقاري.

أرست دبي إطارًا تنظيميًا لهذا المجال. فهيئة تنظيم الأصول الافتراضية (VARA)، المُنشأة بموجب القانون رقم (4) لسنة 2022، تتولى الإشراف على أنشطة الأصول الافتراضية في إمارة دبي، وتشمل قواعدها الصادرة في عام 2023 إصدار هذه الأصول وطرحها وتداولها. ويُلزم إطار عمل الهيئة رعاةَ عروض العقارات المُرمّزة بما يلي:

• استحصال الموافقة التنظيمية لإصدار الرمز، متضمنةً إعداد وثيقة طرح تتناول العناية الواجبة بالعقار ومنهجية التقييم ومخاطر المستأجرين والنفقات الرأسمالية طوال دورة حياة العقار واستراتيجيات التخارج.
• تعيين جهات مُرخّصة من الجهة التنظيمية المعنية لتولّي الحفظ الأمين والإدراج في منصة التداول والتسويق.
• إخضاع عمليات نقل الرموز لضوابط تكفل الامتثال لمتطلبات العقوبات ومكافحة غسل الأموال وقواعد تأهيل المستثمرين.

وحين يتسم الرمز بطابع استثماري، قد تسري عليه قواعد إضافية تتعلق بالأوراق المالية أو صناديق الاستثمار على المستوى الاتحادي وفقًا للوائح هيئة الأوراق المالية والسلع بشأن الأصول المشفرة. أما داخل مركز دبي المالي العالمي (DIFC)، فتختص سلطة دبي للخدمات المالية (DFSA) بتنظيم الرموز الاستثمارية والمشفرة بموجب كتيبات قواعدها، وقد اعتمدت إطارًا تنظيميًا جديدًا للرموز المشفرة نافذًا اعتبارًا من 12 يناير 2026. وفي جميع الأحوال، فإن تصنيف الرمز العقاري – رمز منفعة أو رمز دفع أو رمزًا شبيهًا بالأوراق المالية – هو الذي يُحدّد الالتزامات المتعلقة بالترخيص والإفصاح والحفظ الأمين والتسويق. ويتعيّن على الرعاة كذلك مراعاة الأُطر التنظيمية الدولية عند طرح الرموز على مستثمرين من خارج الدولة.

تنطوي هذه الآلية على مزايا جوهرية. فتجزئة العقارات إلى وحدات أصغر تفتح باب الاستثمار في أصول مُدرّة للدخل أمام شريحة أوسع من المستثمرين، بعد أن كانت حكرًا على المؤسسات وكبار المستثمرين. ومن شأن التداول على منصات مُنظّمة أن يُعزّز السيولة (أي القدرة على شراء الرموز وبيعها) ويُيسّر اكتشاف الأسعار العادلة ويُوفّر آليات للتخارج، في حدود قواعد السوق وقيود النقل. وتكفل العقود الذكية معالجة التوزيعات والمدفوعات والإجراءات المؤسسية آليًا وبدرجة أعلى من الشفافية، فيما يمكن إنجاز التسوية وحفظ السجلات بشكل فوري تقريبًا، مما يُخفّف التعقيد التشغيلي ويُقلّص مخاطر الطرف المقابل. ويمنح الترميز المطورين قناة بديلة لجمع رأس المال، ويُمكّن ملّاك العقارات من تسييل جزء من قيمة أصولهم دون التخلي عن الملكية الكاملة.

وفي مقابل هذه المزايا، ثمة تحديات عملية ينبغي أخذها بالاعتبار. أولاً، يستلزم الأمر وضوحًا تامًا في ما يمثّله الرمز من حيث التكييف القانوني – بما يشمل ترتيب أولوية المطالبات وحقوق التصويت والاطلاع وسُبل الإنصاف – مع ربطه صراحةً بالوثائق التأسيسية للشركة والقيد العقاري تفاديًا لأي تعارض. ثانيًا، يجب أن ترقى ترتيبات الحفظ الأمين وإدارة المفاتيح واسترداد المحافظ إلى المعايير التنظيمية ومتطلبات إدارة المخاطر المؤسسية. ثالثًا، قد تستوجب عمليات النقل في السوق الثانوي إجراء فحوصات الجرائم المالية والتحقق من حدود الملكية وضوابط التملّك الأجنبي، فضلاً عن انطباق أحكام التسويق على الخارطة ومتطلبات حساب الضمان (Escrow) حيثما كان ذلك ذا صلة. رابعًا، يتعيّن أن توازي ممارسات التقييم والتدقيق والإفصاح المستمر نظيراتها المعتمدة في أدوات الاستثمار العقاري الخاص التقليدية، بما يُمكّن المستثمرين من إجراء مقارنات سليمة للأداء والمخاطر. وأخيرًا، ينبغي أن يُبنى احتساب الضرائب والزكاة وسدادها على أساس التدفق الفعلي للدخل وموقع الأصول والمستثمرين، علمًا بأن الترميز بذاته لا يُغيّر المعاملة الضريبية ما لم يُحدث الهيكل ذاته تغييرًا في ذلك.

وعمليًا، تسير هذه الخطوات وفق المتطلبات التنظيمية المذكورة آنفًا. يؤسّس الراعي شركة ذات غرض خاص (SPV) لحيازة سند الملكية ويُرتّب التمويل اللازم. وتُهندَس اقتصاديات الرمز بحيث تعكس صافي التدفقات النقدية بعد مدفوعات الديون والرسوم والاحتياطيات، وفق آليات توزيع محددة. ويتم الإصدار بموجب موافقة تنظيمية مصحوبة بوثيقة طرح تتناول العناية الواجبة بالعقار ومنهجية التقييم ومخاطر المستأجرين والنفقات الرأسمالية طوال دورة حياة الأصل واستراتيجيات التخارج. ويُسنَد الحفظ الأمين والإدراج في منصة التداول وصناعة السوق إلى كيانات مُرخّصة من الجهة التنظيمية المعنية، فيما تكفل ضوابط النقل الامتثال لأحكام العقوبات ومكافحة غسل الأموال وتأهيل المستثمرين. وتضمن أُطر الحوكمة المؤسسية أن القرارات الجوهرية المتعلقة بالأصل مُهيكَلة ومُوثّقة وفق الأصول.

أما على صعيد الآفاق المستقبلية، يُتوقع أن يُكمّل الترميز الصيغ الاستثمارية العقارية القائمة – كالصناديق الخاصة وصناديق الاستثمار العقاري (REITs) – لا أن يحلّ محلها. وسيتسارع اعتماده حيث تتوافر تدفقات نقدية مستقرة وإدارة مهنية للأصل وحقوق قانونية محددة بوضوح. ويُهيئ الوضوح التنظيمي في دبي ومنظومتها الرقمية لإدارة الأراضي بيئة مثالية لاختبار عروض مُرمّزة قائمة على التوسع المسؤول. وبالانضباط اللازم في التنفيذ، يمكن للترميز أن يُوسّع قاعدة المشاركين في سوق دبي العقاري دون المساس بحماية المستثمرين ونزاهة السوق اللتين تقوم عليهما مكانة الإمارة الدولية.

قادم قريبًا: دراسة تفصيلية لضمانات مكافحة غسل الأموال المنطبقة على معاملات العقارات المُرمّزة واستراتيجيات التخارج للمشاركين في السوق الثانوي في ظل المشهد المتطور للأصول الرقمية في دبي.