نظام وحدات شقق الإجازات في مصر: فرصة استثمارية لمشغّلي الفنادق ومُلّاك العقارات

الكتّاب

Mohamed Eissa

Associate

mo.eissa@tamimi.com

Translated by Vincent Percival

v.percival@tamimi.com View LinkedIn Profile

في إطار مبادرة مصر الاستراتيجية الرامية إلى توسيع طاقتها من الغرف الفندقية بحلول عام 2030، أصدرت الحكومة المصرية إطاراً تنظيمياً جديداً لشقق الإجازات يهدف إلى تطوير البنية التحتية لقطاع الضيافة. ويُتيح هذا الإطار فرصاً استثمارية كبيرة لمشغّلي الفنادق وأصحاب العقارات والمستثمرين الساعين للمشاركة في قطاع السياحة المصري المتنامي، سواء من خلال إنشاء شقق إجازات مُرخّصة أو تحويل عقارات قائمة إليها. ويكتسب هذا التوقيت أهمية خاصة في ضوء افتتاح المتحف المصري الكبير، الذي يُتوقع أن يُحفّز نمواً في أعداد السياح يتراوح بين عشرة وخمسة عشر بالمائة (10-15%).

يستند الإطار التنظيمي الحاكم لوحدات شقق الإجازات في مصر إلى القانون رقم 8 لسنة 2022 بشأن المنشآت الفندقية والسياحية (“قانون الفنادق“)، والقانون رقم 27 لسنة 2023 بشأن إنشاء الغرف السياحية، وقرار رئيس مجلس الوزراء رقم 705 لسنة 2023 ﺒﺈﺼﺩﺍﺭ ﺍﻟﻼﺌﺤﺔ ﺍﻟﺘﻨﻔﻴﺫﻴﺔ ﻟﻘﺎﻨﻭﻥ ﺍﻟﻤﻨﺸﺂﺕ ﺍﻟﻔﻨﺩﻗﻴﺔ ﻭﺍﻟﺴﻴﺎﺤﻴﺔ. وتتمثل الأدوات التشريعية الرئيسية المُشكِّلة لهذا الإطار فيما يلي:

أولاً: القرار رقم 209 لسنة 2025 الصادر عن وزير السياحة والآثار (“قرار وحدات شقق الإجازات“)، الذي يُرسي نظام ترخيص إلزامياً للوحدات المفروشة قصيرة الأجل ويفرض على المُشغّلين الحصول على شهادة الصلاحية السياحية (“الشهادة“) من وزارة السياحة والآثار (“الوزارة“)؛

ثانياً: القرار الوزاري رقم 801 لسنة 2025 الصادر عن وزير السياحة والآثار (“قرار النمط الثالث“)، الذي يستحدث فئة فرعية مستقلة تحت مُسمى “وحدات شقق الإجازات النمط الثالث” تخضع لاشتراطات هيكلية وتشغيلية أكثر صرامة؛

ثالثاً: قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 80 لسنة 2025 (“قرار حافز مقابل التحسين“)، الذي يمنح حافزاً مشروطاً بالإعفاء من مقابل التحسين ويُحدد مواعيد نهائية للبدء تسري على المشاريع المؤهلة.

1- ما المقصود بوحدات شقق الإجازات؟

وحسب قرار وحدات شقق الإجازات، يُقصد بـوحدات شقق الإجازات “Holiday Homes” أي وحدة تتألف من غرفة واحدة أو أكثر أو أجنحة أو فيلات، سواء كانت مستقلة أو ضمن مبنى، وتُوفَّر فيها بعض الخدمات الأساسية مثل خدمة الإشراف الداخلي (Housekeeping)، وتكون مُعدة لاستقبال الضيوف المصريين و/أو الأجانب. ويُشترط كذلك أن تقع وحدات شقق الإجازات في منطقة سياحية أو ضمن تجمع سكني مُتميز.

أما “النمط الثالث” فهو فئة فرعية خاصة بموجب قرار النمط الثالث، وينطبق على المباني التي تضم ثماني وحدات سكنية على الأقل (شقق أو استوديوهات) تُستخدم حصرياً كوحدات شقق إجازات. ويجب تخصيص المبنى بالكامل لهذا الغرض طوال مدة الترخيص – إذ لا يُسمح بالمباني متعددة الاستخدامات. وتنفرد الوزارة بصلاحية تحديد مدى ملاءمة الموقع لهذه الفئة. وتُعامَل العقارات العاملة وفق النمط الثالث بوصفها منشآت فندقية بموجب أحكام قانون الفنادق.

2- ما المعايير الواجب توافرها في وحدات شقق الإجازات؟

يُحدد قرار وحدات شقق الإجازات الحد الأدنى من المواصفات الواجب استيفاؤها في جميع الوحدات:

(أ) المدخل واللافتات: توافر مدخل مناسب مع لوحة إعلانات تحمل اسم المنشأة ورقم الوحدة باللغة العربية وإحدى اللغات الأجنبية؛

(ب) المصعد: في حالة وجود وحدات بالأدوار العليا يلزم توفير مصعد صالح للعمل وخاضع لصيانة دورية؛

(ج) المطبخ: يجب أن يتوافر اوفيس خدمة أو مطبخ بالوحدة يشمل على ثلاجة وموقد وميكرويف وغسالة أطباق وأدوات خدمة؛

(د) غرف الإقامة: يجب أن تستوفي الغرف الحد الأدنى من متطلبات المساحة، وأن تشتمل على أسرّة مناسبة وخرائط مخارج الطوارئ وعيون سحرية ومستوى إضاءة ملائم ودواليب ملابس وسلال مهملات وستائر معتمة وخدمة إنترنت وتلفاز وثلاجة فندقية ومكيّف هواء أو وسيلة تدفئة؛

(هـ) الحمامات: وجود حوض غسيل الوجه بكل حمام مع مرآة وماء ساخن وبارد وتواليت مزود بشطاف ومغطس أو كابينة استحمام مع حاجز للماء وأرضيات مزودة بوسيلة مضادة للانزلاق وحوامل مناشف؛

(و) الإبلاغ والامتثال: يتعين على المشغّلين تسجيل الضيوف عبر النظام الإلكتروني للوزارة، وسداد جميع الضرائب والرسوم المُقررة، والالتزام بقواعد الصحة والسلامة.

وبالنسبة للنمط الثالث، تُفرض متطلبات إضافية على مستوى المبنى تشمل: مدخلاً رئيسياً مُخصصاً، وتشطيبات خارجية ملائمة، ومدخلاً منفصلاً للموظفين والتوريدات، ومرافق تيسير الوصول للضيوف ذوي الإعاقة، ومنطقة استقبال تتناسب مع سعة المبنى، ومناطق اختيارية لخدمات الأغذية والمشروبات، ومصاعد معتمدة، وغير ذلك من المرافق المناسبة.

3- كيفية التقدم للحصول على الترخيص

للحصول على الشهادة، يتعين على المتقدمين تقديم المستندات المطلوبة إلى الوزارة، والتي تختلف بحسب ما إذا كان المتقدم فرداً أو شركة. ويُحدد قرار وحدات شقق الإجازات رسوم المعاينة الأولية وإصدار الترخيص والتجديد السنوي، علماً بأن هذه الرسوم قابلة للتعديل. وقد يُطلب من المتقدمين للنمط الثالث تقديم مستندات إضافية وفقاً لما هو منصوص عليه في قرار النمط الثالث.

4- حافز الإعفاء من مقابل التحسين للمشاريع المؤهلة

مقابل التحسين رسمٌ حكومي مفروض بموجب القانون رقم 222 لسنة 1955. ويمنح قرار حافز مقابل التحسين إعفاءً من هذا الرسم للمشاريع التي تُنشئ فنادق أو وحدات شقق إجازات من النمط الثالث أو تُحوّل عقارات قائمة إليها.

ويُشترط للتمتع بهذا الحافز استيفاء المشروع للمتطلبات الآتية: (أ) موافقة الوزارة على ملاءمة الموقع؛ (ب) موافقة المجلس الأعلى للتخطيط والتنمية العمرانية؛ (ج) تخصيص العقار للإيجار حصراً دون البيع؛ (د) عدم التصرف في الأرض أو المباني بالبيع قبل بدء مزاولة النشاط.

ويُحدد القرار كذلك مواعيد نهائية لبدء مزاولة النشاط، تتفاوت بحسب نوع المشروع وعدد الوحدات. وفي حال تجاوز هذه المواعيد، يُستحق مقابل التحسين بالكامل، مُضافاً إليه فائدة بسعر البنك المركزي المصري.

يُمثّل هذا الحافز فرصة استثمارية كبيرة للمُلّاك والمستثمرين، محليين ودوليين، الساعين لاقتناء عقارات قائمة وتحويلها إلى وحدات شقق إجازات مُرخّصة، مما يُتيح لهم تكوين محافظ عقارية متنوعة ضمن شريحة سوقية ناشئة.

5- خاتمة

يُتيح هذا الإطار التنظيمي لوحدات شقق الإجازات فرصة استثمارية جاذبة للمُلّاك والمستثمرين، محلياً ودولياً، الساعين إلى دخول سوق وحدات شقق الإجازات الناشئ في مصر من خلال اقتناء العقارات وتحويلها إلى وحدات مُرخّصة. ويواصل قطاع السياحة المصري إظهار نمو قوي، فيما تُؤكد المبادرات الاستراتيجية للدولة الرامية إلى توسيع البنية التحتية للضيافة على جدوى هذا القطاع وإمكاناته الاستثمارية على المدى الطويل. فضلاً عن ذلك، يُتيح تشغيل وحدات شقق الإجازات المُرخّصة للمستثمرين فرصة تحقيق عوائد بالدولار الأمريكي من خلال استضافة الضيوف الأجانب، مما يُوفّر تحوطاً ضد تقلبات العملة المحلية ويُعزز الجاذبية الإجمالية لهذه الاستثمارات.